פסק-דין בתיק ה"פ 36295-07-10

הצדדים לשני ההליכים, שאוחדו, חלוקים ביניהם ביחס לתוקפם המחייב, אם בכלל, של שני הסכמים שנעשו ביניהם, ועניינם - מכר הזכויות בדירת מגורים בקרית גת (רח' גאון הירדן 18/14, תת חלקה 24, חלקה 100 גוש 1534,  להלן: "הדירה").

בני הזוג ששוני התקשרו, ביום 4.6.08 (שהוא א' סיוון תשס"ח - כך נאמר במסמך המקורי, אולם, הצגתי את התאריך הלועזי לשם הנוחיות), בזיכרון דברים ולפיו התחייבו למכור את הזכויות בדירה לבני הזוג קוזק כנגד תמורה של 500,000 ש"ח.

הזכ"ד כולל "נוסחת קשר" ולפיה יחתם הסכם מפורט אצל עורך דין, עד יום א' תמוז תשס"ח (4.7.08). נאמר,  שהיה ולא יחתם הסכם במועד, כי אז יחשב הזכ"ד כבטל ומבוטל. המועד הזה הוארך בהסכמה, ובחתימת הצדדים, ביום 2.7.08, באופן שחתימת החוזה נועדה להתבצע עד טו' תמוז (18.7.08).

יאמר מיד, הזכ"ד מיום 4.6.08, אף שלא כל התנאים סוכמו בו סופית (למשל תאריך מסירת החזקה נועד  ל"א' חשוון תשס"ט לא סופי"), ממלא אחר התנאים הנדרשים בדין ובפסיקה, לצורך היותו בר אכיפה, מעיד הוא על מסויימות וגמירות דעת במידה הנאותה, ואין מניעה, אף תוך הסתייעות במנגנוני ההשלמה המיועדים לכך, לאוכפו ולהוציאו אל הפועל (ראה ע"א 8320/09, אלי אלחדד נ' מרדכי שמיר, פורסם באתר נבו).

ביום 25.7.08, נפגשו הצדדים, במשרדו של עו"ד א. מנצור, שהעיד בביהמ"ש אודות אותה פגישה, ונעלה מספק, שבאותו מעמד התכוונו הצדדים לסיים את העסקה ולהביא לחתימת הסכם מכר מפורט וסופי. בכך - ברור שגילו הצדדים דעתם שנכון לאותו מועד, איש מהם לא חזר בו מההסכמות העקרוניות לביצוע המכר, ועל כן לא ישמעו כעת המוכרים בכל טענה הנובעת מכך, שכביכול הפגישה הזו התקיימה לאחר חלוף המועד, גם זה המוארך, שנקבע לחתימת ההסכם. כאשר בהתנהגותם גילו המוכרים, משפחת ששוני, את דעתם, שביום 18.7.08 לא פקע הזכ"ד, והם התייצבו לפגישה האמורה, נסתם הגולל על קו טיעון מעין זה, ודיני תום הלב והדרך המקובלת בניהול מו"מ מקימים כלפיהם מחסום של מניעות לטעון אחרת.

במהלך הפגישה אצל עו"ד מנצור, ולאחר בירור טלפוני שערכו המוכרים, התברר להם, כי כריתת הסכם מכר ביחס לדירה, בעיתוי הנוכחי, יכול שתקים חבות שלהם במס שבח, בסכום לא מבוטל, והם חיפשו, יחד עם עורך הדין, דרך כלשהי לעגן המכר בלא שאותה חבות מס תתממש.

גובש, תוצאה מכך, מסמך נוסף, שכותרתו "הסכם" ושתכליתו, כך ברור כעת, וכך גם יבין כל קורא בר דעת, לנסות ולהסיר את חבות מס השבח מעל העסקה, אם כי הניסיון לעשות זאת היה מגושם, ויש לומר - לא מוצלח מהיבט התכלית שנועד להשיג. באותו הסכם, שבו הצדדים וחזרו על ההצהרות בדבר הרצון ההדדי למכור הזכויות בדירה, מטעם ששוני, ולרוכשם מטעם קוזק, אלא, שהפעם, לא חזרו הצדדים על המחיר שננקב בזכ"ד, והתניות שבהסכם מתייחסות רק למנגנון הבעייתי שמי מהם סבר שיפתור את בעיית המיסוי.

נאמר שם כי "הצדדים מסכימים ומתחייבים להתקשר בעסקה בחודש דצמבר 2009 למכירת הדירה", וכן כי החזקה בדירה תימסר לקוזק ביום 1.1.09 בתור שוכרים, לעת עתה, ועוד הוסכם בדבר ביצוע תשלום של 100,000 ש"ח ביום 25.7.08, וסכום נוסף של 200,000 ש"ח ביום 25.10.08.  נקבעו הוראות נוספות ביחס לביטחונות, ופיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.

הערכת הסכם זה לגופו, ודיותו להשיג התכלית המיומרת שלו, ואף חוקיותו, אינם עניין להליך שלפני. למעלה מהצריך, ולשון המעטה, ניתן להעלות ספק אם רשויות המס יראו בו את אשר מי מהצדדים חפץ שישתקף הימנו.

לטענת הזוג קוזק, הפכה העסקה בלתי כדאית עבור ששוני, בשל האמרת מחירי הנדל"ן, ואולי בשל החשש מחיוב במס שבח,  והם ביקשו להתחמק מביצוע העסקה, בתואנות שונות, ולאחר שהרוכשים פעלו לרישום הערת אזהרה לטובתם, על הדירה, ורק כאשר הבינו המוכרים כי לא יוכלו להתקשר בהסכם נוגד עם צד ג', החלו ההליכים המשפטיים, על מנת שתוקפם של ההסכמים בין הצדדים יוכרע באורח מוסמך.

בני הזוג ששוני מעלים סדרת טענות על מנת לשכנע שאין מקום לאכוף עליהם את המכר נשוא הזכ"ד המקורי, והם סבורים כי תוקפו המחייב פקע, משלא נחתם הסכם סופי במועד המוסכם, כי ההסכם המאוחר יותר היה למראית עין, או שכריתתו ותוכנו בלתי חוקיים ועוד נטען, כי עו"ד מנצור הטעה אותם לחשוב שמדובר בחוזה תקין וחוקי, והועלה שלל טענות נוסף שאין צורך לפרטן, מהטעמים שיובאו להלן.

לאחר שמיעת הצדדים בבית המשפט, ולרבות עדות עו"ד מנצור, ומשכשלו ניסיונות פשרה, שהועלו, גם בשלב זה, הוגשו סיכומים כתובים, ובאה העת להכרעה לגופן של המחלוקות.

על יסוד כלל החומר והראיות שבפני, כמו גם התרשמותי מהצדדים ומהתנהלותם, נחה דעתי, שליבת ההתדיינות וסיבתה היא בכך, שהמוכרים, בני הזוג ששוני, חפצים להשתחרר מעולו של ההסכם המחייב, שתנאיו הבסיסיים גובשו בזכ"ד מיום 4.6.08, וזאת - כנראה בשל שיקולי כדאיות כלכלית, וכי אין להם כל עילה שבדין להכריז על ביטול או בטלות אותו הסכם.

הניסיון, הלא מוצלח, לפתור את בעיית המיסוי שהתגלתה בשלב מאוחר יותר, אינו מעלה ואינו מוריד. הקונספציה של דחייה מלאכותית ומאולצת של חתימת הסכם פורמאלי, תוך תשלומי ביניים (או הפקדתם בפק"מ כפי שלימים הוסכם), והצגת מסירת החזקה בתור מעין שכירות פיקטיבית, יכולה להעיד, לכל היותר, והדבר פועל לחובת המוכרים, שגם באותו שלב, הצדדים שניהם חיו במשטר של גמירות דעת ורצון לקדם ולשכלל את עסקת המכר.

ההסכם המאוחר אינו ראוי לאכיפה, או להתייחסות נוספת, באשר, אכן, הוא נגוע בפגמים שבעטיים בית המשפט צריך למשוך ידו הימנו, ולהימנע מאכיפתו. אולם - זה איננו המסמך המשקף את "עסקת היסוד" האמיתית והנכונה בין הצדדים. ככל שצריך להכרעה בשאלת אותה "עסקת יסוד", אין נפקות קריטית לעצם קיומו של הסכם מכר מפורט, ולתאריך עריכתו. בין שהצדדים נמנעו מלחתום על הסכם סופי בכלל, ובין שהסכימו לדחות חתימתו, בשל שיקולי מס, והדבר לא הסתייע לבסוף, הרי - מוסיף זיכרון הדברים הבסיסי לחייבם לכל דבר ועניין.

נכון, שבמקור נכללה נוסחת קשר בזכ"ד, שעניינה ביטול "אוטומטי" של תוקפו, בהעדר חתימה על הסכם סופי. אולם - כאשר המניעה לחתום על אותו הסכם סופי נובעת אך ורק מרצונו של אחד המתקשרים להשתחרר מהמוסכם, בשל שיקולי רווח וכדאיות כלכלית, או משום שחבות המס גבוהה ממה שסבר (ואף זה סוג של שיקול הנוגע לרווח וכדאיות), אין להתיר לאותו צד להסתמך על לשונה של אותה נוסחת קשר, כפשוטו. שוב - דיני תום הלב מונעים ממנו הסתמכות על כך.

במישור הפורמאלי והדווקני, די לומר, שנוסחת הקשר הזו חדלה להתקיים בצורתה המקורית, באשר, לאחר המועד האחרון שהיה נקוב בה, לחתימה, ואף לאחר המועד המוארך, נקשר בין הצדדים, בהסכמה ובכוונת מכוון, הסכם חדש ובו, בעצם, נוסחת קשר חדשה. ההסכם השני, אף שלגופו אין לאוכפו ואין להקיש ממנו בדבר זכויות הצדדים וחובותיהם, משום הפסול שדבק בו, עקב היותו מיועד לאיין את חבות המס, בדרך לא דרך (ולא ארחיב כאן), מעיד על המשך גמירות הדעת, ועל המשך הכוונה הברורה להוציא אל הפועל את העסקה, ואף קובע תאריך יעד חדש - חודש דצמבר 2009 לשם התקשרות בהסכם נוסף. אותו תאריך יעד חדש סוכל, אך בשל חזרתם בהם של המוכרים מהסכמותיהם הקודמות.

שוכנעתי, ועדות מר קוזק לנדון מקובלת עלי, ואף תואמת את הגיונם של דברים, שכל מה שנעשה במשרד עו"ד מנצור, והנסיבות שאפפו את חתימת ההסכם השני ב - 25.7.08, תחת כריתת הסכם מפורט וסופי כבר באותו יום, היה, אך ורק כדי לרצות את המוכרים, הזוג ששוני, להקל עליהם במישור מס השבח שקיומו, ובוודאי שיעורו, לא היו ברורים להם בעת חתימת הזכ"ד, וכי לזוג קוזק לא היה כל יתרון וכל אינטרס בסיבוך הדברים ובסרבולם, כפי שנעשה, ומבחינתם לא היתה מניעה לסיים את כריתת ההסכם בו ביום, במשרד הפרקליט הנ"ל.

ההליך הנוכחי הוא זה של המרצת פתיחה. הסעד הניתן בגדרו הוא סעד הצהרתי, הטרמינולוגיה היא מתחום דיני היושר. הבאה בחשבון של שיקולי תום לב והגעה לתוצאה צודקת וראויה, בזיקה לשיקולים אלה, מתבקשת וניתנת להיעשות (ראה ספרו של א' גורן - סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 387).